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    Cinco preguntas sobre los nuevos créditos inmobiliarios

    Por Orlando Ferreres. Las dudas sobre las tasas de interés, la infación y los ajustes.

    Orlando Ferreres
    Por 

    Orlando Ferreres

    06 de junio 2016, 14:19hs
    SISTEMA CHILENO. ¿Cómo es y qué riesgos puede tener?
    SISTEMA CHILENO. ¿Cómo es y qué riesgos puede tener?

    En el nuevo crédito hipotecario, de acuerdo a la circular correspondiente del Banco Central, se usará el sistema de ajuste por inflación de las cuotas, también conocido como sistema chileno, o de "unidad de fomento". El préstamo puede ser a largo plazo, digamos 10 años o preferiblemente a 20 años, con lo cual el deudor podrá comprar una casa o departamento por un valor similar al que hoy paga por el alquiler de una unidad equivalente -o incluso por un valor mensual menor- pero con la ventaja que al ir pagando la unidad resultará suya al final del préstamo.

    Tenemos varios interrogantes que plantean los posibles tomadores de este tipo de préstamos.

    1• ¿No será como con la 1050, que no se pudo pagar la hipoteca?

    Recordemos que la circular 1050 permitía indexar el capital de una deuda por la tasa de interés libre del mercado. Cuando al final del gobierno militar explotó la tasa de interés libre por falta de liquidez del sistema financiero, también fueron afectados los préstamos hipotecarios, por lo que se liquidaron muchas casas compradas con este sistema al no poder cumplir los tomadores con las cláusulas del contrato. No es aceptable usar como variable de ajuste de un préstamo hipotecario la tasa de interés, pues ésta puede tener fluctuaciones muy grandes, cosa que no ocurre con los ingresos de las personas. Por lo tanto ese temor no afectará a esta operatoria pues el modelo es distinto, solo se usará la inflación general como variable de ajuste de las cuotas.

    2• ¿No es mejor indexar por la variación de los salarios, que es algo que el trabajador sabe cómo evoluciona?

    En el salario existen dos componentes: por un lado la inflación o pérdida general del valor del dinero y por otro lado la productividad del trabajo que varía según las circunstancias de cada sector. Si hay inversiones y modernización la productividad media de los trabajadores suele crecer entre 1% y 3% anualmente. Si el banco quiere cobrarle por los dos componentes, al haber un aumento fuerte de la productividad, estaría indexando el crédito por la inflación, que es una cuestión de pérdida del valor del dinero y por otro lado le adicionaría el aumento de productividad que se lo cobraría el banco, cuando este aumento es propiedad exclusiva del trabajador y no se lo puede llevar el acreedor.

    3• ¿Es peligroso este tipo de préstamo para el tomador pues la inflación es muy alta?

    Es atendible esta preocupación, pero entendemos que en el segundo semestre de 2016 va a bajar mucho la tasa de inflación, a valores normales para nuestro país. Lo ideal es tener déficit fiscal cero y no tener ninguna inflación, pero no estamos en esas condiciones, por lo cual es necesario el ajuste por inflación de los créditos a largo plazo. Por otro lado, si tuviéramos déficit fiscal cero no habría ninguna inflación y no necesitaríamos el ajuste de los préstamos.

    4• ¿Habrá mercado para este tipo de préstamos?

    Esta pregunta es difícil de responder, pues se expropió por el gobierno anterior el sistema de ahorro para la jubilación administrado por las  AFJP. Ahora hay que crear un mercado de depositantes pagando por ejemplo inflación más 3% anual y prestar a inflación más 5% anual. Esto exige eliminar todos los impuestos y gabelas que recaen sobre el sistema financiero: el impuesto al cheque y al depósito (1,2 % cada movimiento), impuesto a los ingresos brutos de hasta 8% sobre los intereses activos, el IVA sobre los intereses de 21%, el 2% sobre los intereses para la obra social sindical de bancarios. Y varias gabelas más.

    5• ¿Se ajustan las cuotas o la deuda remanente de la hipoteca?

    Toda la deuda se transforma desde el inicio en "unidades de vivienda". Luego solo se ajusta el valor mensual de la "unidad de vivienda" o cuota periódica. Las casas o departamentos pueden llegar a cotizarse en términos de "unidades de vivienda".

    Este sistema dio muy buenos resultados donde se aplicó. El más conocido es el caso de Chile, donde se puede observar bien sus resultados. Creemos que su aplicación a los créditos hipotecarios en nuestro país puede ser muy apropiado dadas las características de nuestra inflación.

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