A mediados de noviembre, entró en vigor el decreto 1017/2024, que propone una serie de medidas para impulsar el sector inmobiliario y urbanístico, con el objetivo de reducir el déficit habitacional y reactivar la economía. Entre los puntos destacados, la normativa introduce las hipotecas divisibles, una herramienta destinada a ampliar el acceso a créditos hipotecarios vinculados a viviendas que formen parte de proyectos inmobiliarios.
El crédito hipotecario es un mecanismo fundamental para que muchas familias puedan acceder a su casa propia. Este sistema permite que un comprador obtenga el dinero necesario para adquirir una propiedad dando como garantía el mismo inmueble que está comprando.
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Los créditos y los proyectos en desarrollo
Sin embargo, esta solución no siempre está al alcance de quienes desean adquirir una vivienda dentro de proyectos inmobiliarios en desarrollo, como lo pueden ser barrios privados, clubes de campo o edificios. Esto ocurre porque, en la mayoría de los casos, las propiedades dentro de estos emprendimientos no tienen una escritura individual mientras se tramitan diversas aprobaciones legales y técnicas.
Cuando un proyecto inmobiliario está en proceso de desarrollo, las unidades o lotes suelen comercializarse mediante boletos de compraventa: contratos preliminares donde el comprador adquiere el derecho a esa unidad específica. No obstante, para que esa unidad pueda inscribirse como garantía en un crédito hipotecario, debe completarse primero un complejo proceso técnico y jurídico, el cual incluye estudios de suelo, aprobaciones de planos, subdivisiones catastrales y el registro final en el organismo correspondiente. Hasta que el proceso no termina, no es posible formalizar la hipoteca de manera individual.
Ahora, la nueva normativa apunta a resolver este problema permitiendo que los compradores puedan acceder a créditos hipotecarios respaldados por las unidades específicas que adquieren dentro de proyectos en desarrollo. ¿Qué significa? Que un lote o un departamento podrá vincularse directamente a una hipoteca desde el momento de la compraventa, sin necesidad de esperar a que se terminen todos los trámites legales del proyecto completo.
Para hacer esto posible, se establece que los boletos de compraventa de estas unidades deberán registrarse en un organismo que será el encargado de comunicar esta información al Registro de la Propiedad Inmueble. Aunque aún no se definió qué autoridad llevará adelante esta tarea, el objetivo es garantizar que cada unidad esté claramente identificada y que el derecho hipotecario asociado sea seguro tanto para el comprador como para el prestamista.
El decreto también establece que el derecho de garantía se trasladará automáticamente a la unidad funcional o lote correspondiente una vez que se complete el proceso de subdivisión y registro formal. Esto quiere decir que, aunque inicialmente la hipoteca esté vinculada al proyecto general, quedará asociada únicamente a la propiedad específica que adquirió el comprador, brindando mayor claridad y seguridad jurídica para ambas partes.
Un avance significativo con desafíos importantes de implementación
La falta de reglamentación concreta genera incertidumbre sobre cómo se operará este sistema en la práctica, especialmente en lo referido al registro de los boletos y a la coordinación entre las distintas autoridades involucradas. Además, será necesario ajustar algunos aspectos técnicos para garantizar que las hipotecas divisibles se apliquen de manera eficiente y transparente.
A pesar de estos retos, la propuesta abre una puerta importante para quienes sueñan con acceder a una vivienda dentro de proyectos inmobiliarios en desarrollo. Poder contar con un crédito hipotecario que respalde la compra de una unidad específica permite a las familias dar un paso decisivo hacia la casa propia, aun cuando el proyecto completo todavía esté en marcha.
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Lo que está en juego no son solo números o trámites burocráticos. Este tipo de herramientas puede convertirse en la solución concreta que muchas personas necesitan para comenzar a construir su hogar y materializar planes de vida. Transformar un decreto en una realidad tangible sería el paso definitivo para acercar a más familias a sus sueños de estabilidad y pertenencia.
(*) Por Sonia Florencia Anauati, docente de la carrera de Abogacía de UADE.
