En la Argentina, una vez más, ante las necesidades de caja y por cuestiones políticas (Nación vs. CABA), se cambian las reglas de juego a los efectos de recaudar más impuestos, en este caso bienes personales.
Estos cambios de las reglas de juego afectan directamente las inversiones y la generación de empleos, ambas muy necesarias para el desarrollo del país.
Ahora, la AFIP cambió el criterio que utiliza para valuar los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires a los efectos del impuesto sobre los bienes personales, desconociendo lo que dispone expresamente la normativa de la Ciudad, la reforma del impuesto sobre los bienes personales de 2017 y aplicándolo en forma retroactiva para quienes no hayan presentado las declaraciones juradas y pagado el impuesto de los períodos fiscales vencidos.
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Para valuar un inmueble, se debe tomar el costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado deducida la amortización correspondiente (valor residual).
Ese valor no puede ser menor a la base imponible fijada para el pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares vigente al 31 de diciembre del año, por el que se liquida el impuesto o al valor fiscal determinado a esa fecha.
Actualmente, conforme a la Ley 27.480, se debe tomar la base imponible o valor fiscal al 31/12/2017 actualizada por el IPC al 31 de diciembre del año en que se liquide el impuesto.
Es decir, se debe tomar el mayor de los tres valores (valor residual, base imponible para los impuestos inmobiliarios, valor fiscal) a los fines de la valuación de los inmuebles.
En la Ciudad de Buenos Aires, el Código Fiscal establece que la base imponible del impuesto inmobiliario es la valuación fiscal homogénea (VFH) y no puede ser superior al 20% del valor de mercado del inmueble.
La AFIP indica que VFH es el valor fiscal del inmueble y se calcula considerando el valor económico e incidencia del terreno según ubicación geográfica y entorno y la incidencia comercial del distrito, por un lado, y el valor real de edificación según la categoría, destino, calidad y características.
Por otro lado, el Código Fiscal crea la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) y la define como el coeficiente utilizado para modificar con carácter general la magnitud del tributo, conforme las políticas tributarias implementadas, a efectos de contar con una herramienta que posibilite en razón de políticas tributarias afectar el quantum de los tributos.
La USC fue fijada en 4, desde el año 2012.
La discusión consiste en cuál es el valor que debe considerarse para comprar la valuación de los inmuebles en bienes personales: la VFH o la VFH x la USC, es decir, la VFH x 4.
- En 2013, la AFIP, a través del Dictamen (DAT) 12/2013, consideró que la base imponible del impuesto inmobiliario no era la VFH, dado que dicha base estaba conformada por VFH multiplicada por la USC.
- En 2018, A través del Dictamen (DIALIR) 1/2018, la AFIP cambió su criterio y consideró que la base imponible del impuesto inmobiliario o valor fiscal era la VFH y no debía considerarse la multiplicación por la USC.
Para llegar a esa conclusión, consideró que el Código Fiscal de CABA establece expresamente que la base imponible del impuesto inmobiliario es la VFH y así debe ser considerado conforme a una perspectiva de interpretación, basada en la letra del texto legal y sobre la base del juego armónico de las normas que rigen el caso.
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De esta forma, la AFIP entendió que la USC no formaba parte de la base imponible, estaba disociada de la valuación de los inmuebles, era una ponderación discrecional efectuada anualmente por el legislador local en virtud de la política fiscal y no debía ser considerada a los efectos de la comparación de valores para valuar los inmuebles en bienes personales.
Ahora, a través del Dictamen (DIALIR) 1/2022, vuelve al criterio anterior, considera que el valor para tomar como comparación es el que surge de multiplicar la VFH por la USC, es decir, por 4.
De esta manera, el cambio de criterio incrementa directamente por 4 el valor fiscal de los inmuebles en CABA.
Y esto implica, en muchos casos, un impuestazo para la clase media que posee inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires.
Aquellos que solamente posean un inmueble destinado a casa habitación y la valuación no supere los $30.000.000, no verán incrementado el impuesto por este cambio de criterio.
*Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Profesor de Impuestos II FCE Universidad de Buenos Aires
