En un mercado inmobiliario donde los valores de las propiedades vacacionales se acercan cada vez más a cifras prohibidas, aparece una alternativa que busca cambiar las reglas del juego: la co‑propiedad o viviendas compartidas. Bajo este esquema, varias personas adquieren conjuntamente una participación legal en una vivienda de lujo: usualmente una casa o un departamento en un destino deseado.
A cambio, cada copropietario obtiene semanas de uso exclusivo y comparte los costos de mantenimiento, seguro y expensas.
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Mariano García Malbrán, presidente de Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), explicó el modelo: “Invertir menos, disfrutar más y mantener el valor del activo en dólares es la fórmula que define esta tendencia".
El esquema permite que el valor de entrada sea menor, que el usuario tenga siete u ocho semanas al año de uso garantizado, y que la inversión se sostenga como un bien patrimonial y no solo como un gasto.
Una familia puede tener una casa premium en Cariló, Villa La Angostura, San Martín de los Andes, Palermo, Recoleta o Bariloche por US$50.000. El formato legal sería un fideicomiso inmobiliario o SA (Sociedad Anónima)/SAS (Sociedad por Acciones Simplificad) con reglamento de uso, con la intervención de una escribanía para protocolizar el régimen y prioridad de turnos a través de un motor de reservas (app/web), más servicios de limpieza, seguro multirriesgo y expensas prorrateadas.
Para el experto inmobiliario Lisandro Cuello, la co‑propiedad representa una oportunidad de democratización del acceso al ladrillo. “Hoy, que una vivienda de lujo cuesta cientos de miles de US$, la cuestión ya no es solo tenerla, sino usarla y rentabilizarla”, afirmó.
La co‑propiedad reduce la barrera de entrada, profesionaliza la administración y convierte al activo en algo viable para más personas.
Ventajas para pequeños inversores y uso fraccionado
Una de las principales ventajas del modelo es que permite entrar al segmento de casas premium sin comprar todo el inmueble. De este modo, se baja la barrera de entrada: el interesado adquiere una fracción, se convierte en copropietario y obtiene derechos similares de uso a los de un propietario completo.
Además, la gestión de la propiedad se vuelve más eficiente: los gastos comunes se reparten entre varios, mientras que un administrador o fideicomiso se encarga de reserva de semanas, mantenimiento y limpieza. En este sentido, la co‑propiedad ofrece una casa de lujo sin que su dueño tenga que ocuparse de todos los detalles operativos.
El uso exclusivo durante determinadas semanas del año es otro aspecto clave. El modelo suele garantizar seis o más semanas de uso por año, lo que permite al copropietario disfrutar del activo sin cargar todo el tiempo con los gastos de mantenimiento propios de una residencia completa.
Para muchos argentinos que no usan su casa todo el año, esta modalidad representa un ajuste inteligente. En destinos como Cariló, Villa La Angostura o Bariloche, una casa completa puede valer varias centenas de miles de dólares. Pero con co‑propiedad, se puede acceder al activo pagando solo una fracción del monto total, manteniendo estándares de calidad, ubicación y amenities bajo un régimen compartido.
Aspectos legales, desafíos y la mirada profesional
El modelo tiene un gran atractivo, pero requiere estructura legal y operativa que garantice su éxito. Es clave contar con un reglamento de copropiedad claro, que establezca: porcentaje de participación, semanas de uso, administración de gastos, reventa de fracciones y mecanismos de resolución de conflictos.
Cuello advirtió que sin este marco bien definido, el riesgo de disputas o pérdida de valor crece. “Si el reglamento no fija claramente quién usa cuándo, cómo se distribuyen los gastos y cómo se liquida la participación, los roces son inevitables”, aseguró. Por eso, los modelos más sólidos ya contemplan una administración profesional que libera al copropietario de tareas operativas.
Otro aspecto es la reventa de la fracción: el copropietario debe tener la posibilidad de ceder su parte, aunque eso depende de cómo se haya establecido el régimen. La división en semanas o porcentajes facilita la liquidez y la flexibilidad de uso.
Por otra parte, el concepto de co‑housing —viviendas compartidas con áreas comunes y decisiones comunitarias— se perfila como una variante que puede combinar convivencia, inversión y disfrute. En este esquema, cada propietario dispone de su espacio privado, pero comparte infraestructura y costos con otros. Cuello observó que este tipo de propuesta puede aportar al modelo de co‑propiedad una nueva capa, más social y de comunidad.
Un nuevo mapa para el mercado inmobiliario argentino
El mercado inmobiliario argentino podría estar ante un cambio estructural. La co‑propiedad presenta una propuesta que conecta con varias tendencias: la dolarización del ahorro, la búsqueda de activos que se usen y funcionen, y la profesionalización de la administración de propiedades. García Malbrán destacó que desarrolladores, brokers y administradores ya empiezan a adaptar sus proyectos para este segmento emergente.
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El valor agregado está en que se combina inversión y disfrute: el copropietario no solo entra al activo por una fracción, sino que lo usa. Y dado que el acceso al ladrillo premium estaba tradicionalmente reservado a grandes capitales, esta fórmula amplía la base de participantes.
No se trata solo de tener una parte del activo, sino de que ese activo funcione. Cuello amplió: “La necesidad de que la administración sea profesional, que los reglamentos funcionen, y que la reventa se efectúe sin trabas son las condiciones para que esta tendencia se consolide”.
Concluyó García Malbrán que si se estructura con profesionalismo y claridad jurídica este modelo puede democratizar el acceso a propiedades premium y redefinir el concepto de “casa propia” en Argentina.
