La Ley de Alquileres, promulgada en julio de 2020, cambió las reglas del juego para los inquilinos y los propietarios de los hogares. Pese a que las condiciones para firmar un contrato son cada vez más complejas, debido a los precios volátiles de la transacción, las dificultades para comprar una casa y las condiciones socioeconómicas del país, los derechos y obligaciones de ambas partes están regulados, así como los gastos que le corresponden a cada uno.
Por lo general, se recomienda que el acuerdo de voluntades con la inmobiliaria o dueño directo en cuestión sea puesto por escrito, ya que se simplifica la verificación de que el mismo existe.
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El plazo mínimo del alquiler, que puede ser tanto comercial como de vivienda, tiene que durar tres años. El Código Civil y Comercial vigente, a la par, estipula que el plazo máximo no puede superar las dos décadas.
Alquileres: pago de impuestos y tareas de mantenimiento
Una vez rubricado el documento, que debe estar autorizado por un escribano, el arrendatario, es decir el inquilino, tiene la obligación de llevar a cabo el pago de las expensas ordinarias; por lo general, el monto incluye el sueldo de los encargados del edificio o de la instalación en cuestión, además de la limpieza. Quedan afuera los pagos extraordinarios que puede disponer un consorcio.
El inquilino tiene que ocuparse de las tareas de mantenimiento simple, que incluyen el pago de las facturas de luz, gas, Internet y la alternativa del servicio de cable convencional.
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El inquilino también puede hacer mejoras en el inmueble, siempre y cuando aquello no esté prohibido de forma expresa en el contrato. Por el contrario, el propietario debe hacerse cargo de las mejoras en el caso de que sean para mantener el hogar en condiciones, como el arreglo de un techo que está filtrando agua o de un caño que se rompió; los daños, de todos modos, no tienen que haber sido causados por los individuos que alquilan el lugar.
La inmobiliaria o el dueño directo, por su parte, tiene que asegurarse de que el estado inicial de la casa se mantenga de la misma manera durante toda la relación contractual. Otros impuestos municipales o jurisdiccionales, como pueden ser el ABL -alumbrado, barrido y limpieza- o los de ARBA, son obligaciones que quedan a cargo del propietario. Si por alguna razón no estipulada de antemano, el arrendatario paga aquellos tributos, el equivalente se debe descontar del alquiler.
Alquileres: las condiciones que marca la ley
Algunos de los lineamientos novedosos de la ley de Alquileres, para la que el Congrewso debate desde hace más de tres meses cambios, están vinculados a las condiciones previas. Por el marco normativo vigente los arrendadores solo podrán exigir el adelanto del primer mes de la renta y otro mes en concepto de depósito, que tendrá el mismo valor.
El seguro tendrá que ser devuelto al mismo precio del último mes. Además, el contrato deberá ser declarado ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), una obligación que recae sobre la locadora; hay sanciones previstas en el caso de que no se cumpla con la normativa.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, está prohibido que las inmobiliarias cobren una comisión, así como también los gastos de gestorías.
El precio del alquiler inicial para el primer año de contrato esta fijado por una autorización obligatoria anual que se deduce a partir de un promedio entre inflación -IPC, medida por el INDEC- y salario -índice RIPTE-.
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Según datos oficiales, el mercado inmobiliario cuenta con altas tasas de informalidad. En base a una encuesta efectuada por la Federación de Inquilinos Agrupados, el 78% de los arrendatarios realizan las transacciones mensuales en efectivo y, a cambio, reciben un comprobante de pago como factura. En la Capital Federal, el número asciende al 84%. De todas formas, el propietario debería aceptar medios electrónicos para cancelar las deudas.
