Con el costo de construcción medido en dólares en máximos históricos —con un salto acumulado del 120% en los últimos 20 meses— la disyuntiva entre construir desde cero o comprar una casa terminada en un barrio privado dejó de responder solo a una preferencia arquitectónica. El eje pasó a la previsibilidad financiera, los tiempos de ejecución y el riesgo que cada alternativa implica.
Según datos de Reporte Inmobiliario, levantar hoy una vivienda premium en un country, con impuestos y honorarios incluidos, superó los $4.600.000 por m2. Para una tipología de 315 m2, el desembolso total rozó los $1.453.411.753,49. El dato ubicó al costo en dólares por encima de los picos de 2018, con una estructura que todavía no logró un ajuste significativo.
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Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, señaló que la desaceleración inflacionaria en pesos y la suba del dólar desde junio aportaron cierta estabilidad, aunque insuficiente para devolver los valores a su media histórica. Recordó que presupuestar en dólares implicó un riesgo difícil de absorber y que la única vía razonable consistió en trabajar en pesos con actualización mensual mediante índices verificables.
Un ejercicio ilustró la magnitud del desfasaje: para que el costo actual converja al promedio histórico registrado entre mayo de 2010 y noviembre de 2025 —equivalente a US$1381 por m2— el tipo de cambio debería ubicarse en torno a $3370. Ese desalineamiento explicó parte del freno en nuevas obras.
Niveles récord y presión en los insumos
La estructura de costos mostró presión en varios rubros críticos. Mano de obra calificada, hierro, aluminio, aberturas, porcelanatos, sanitarios y equipamiento importado integraron el núcleo más oneroso. También incidieron el movimiento de suelo, sistemas de climatización y costos indirectos vinculados a dirección técnica y trámites.
Gómez Picasso sostuvo que “una vivienda austera puede arrancar en US$1500 por m2, aunque una casa con diseño contemporáneo y materiales de primera línea supera con facilidad los US$4000 por m2″.
Advirtió sobre presupuestos poco realistas que luego derivan en conflictos contractuales y desvíos significativos.
El plazo tampoco resultó menor. Desde la compra del lote hasta la entrega final, una casa de más de 180 m2 y cinco ambientes demandó hasta 24 meses. En ese lapso, el propietario afrontó expensas e impuestos sin posibilidad de uso o renta inmediata.
Frente a ese escenario, el mercado de reventa ganó tracción. En varios barrios cerrados, casas terminadas se ofrecieron por debajo del costo de reposición. Para el comprador, la ecuación resultó clara: precio cerrado, ocupación inmediata y menor exposición a desvíos.
Mercado suburbano y precios de referencia
Mabel Korn, de Korn Propiedades, coincidió en que con costos superiores a US$2000 por m2 —y en rangos de US$2300 a US$2500 por m2 en obras de calidad media-alta— la decisión adoptó un carácter estratégico. Señaló que los desvíos en obra oscilaron entre 10% y 25%, con plazos de 14 a 20 meses según complejidad.
En Nordelta, mencionó valores orientativos para casas de alrededor de 400 m2. En El Golf y Los Castores, las cotizaciones oscilaron entre US$1.100.000 y US$1.700.000, de acuerdo con lote y calidad constructiva. En El Yacht, el promedio se aproximó a US$1.850.000, con valores por m2 en torno a US$3300–3400. Propiedades premium con muelle propio o diseño distintivo superaron los US$2.500.000.
Korn detalló que los terrenos al agua mantuvieron la mayor cotización relativa, aun en contextos de menor dinamismo. También identificó errores frecuentes: subestimar gastos indirectos y modificar el proyecto durante la ejecución, factores que encarecen el resultado final.
En el corredor sur, Dolores Otero Rossi, directora de Otero Rossi City Bell, describió un patrón similar. En City Bell, dentro del partido de La Plata, señaló referencias de mercado: casas desde US$400.000 en Lomas de City Bell; operaciones entre US$330.000 y US$500.000 en el Club de Country Grand Bell; y valores desde US$480.000 en el barrio cerrado Los Ceibos.
Otero Rossi consideró atractiva “la compra de propiedades con necesidad de mejoras, siempre que presenten buena distribución, orientación y luminosidad”. El costo de oportunidad, afirmó, incide con fuerza en la decisión, dado que construir implica inmovilizar capital durante un período prolongado.
Previsibilidad frente a personalización
El arquitecto Diego Strauss, de SDM Estudio, evaluó que la adquisición de una vivienda terminada puede implicar un ahorro de hasta 25% frente al costo de edificar una unidad equivalente, aunque aclaró que la brecha depende del barrio y la antigüedad de la casa. Subrayó que “la previsibilidad financiera constituye la principal ventaja: precio pactado, escrituración y uso inmediato”.
Desde el sector también observaron ajustes en los valores de reventa para reflejar el alto costo de reposición. Vendedores y desarrolladores actualizaron precios ante la dificultad de iniciar nuevos proyectos con márgenes razonables.
La construcción, de todos modos, conserva atributos específicos. Permite personalización total, incorporación de criterios de eficiencia energética y menor mantenimiento inicial si la ejecución resulta correcta. En términos patrimoniales, una obra bien desarrollada sobre un lote estratégico puede generar valorización adicional en el mediano plazo.
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Sin embargo, el contexto actual privilegia la certidumbre. En numerosos barrios privados, la diferencia entre costo de construcción y precio de reventa inclinó la balanza hacia casas listas para habitar. El comprador comparó números concretos: invertir US$1.300.000 en una propiedad terminada o asumir un costo potencial similar —o superior— con 18 a 24 meses de ejecución y riesgo de desvíos.
Strauss concluyó: “La existencia de oportunidades en casas usadas, en especial en barrios con menor demanda o propiedades de mayor antigüedad, también tentó a la demanda que eligió mudarse a una casa cerca del verde”.
