El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mantiene señales de recuperación, y dentro de este panorama, las cocheras se consolidan como una alternativa de inversión accesible y rentable. Con tickets de entrada considerablemente más bajos que los departamentos y prácticamente nulo mantenimiento, este segmento atrae tanto a pequeños inversores como a quienes buscan diversificar sus activos en ladrillo.
Los valores de las cocheras en la Ciudad presentan variaciones significativas según la ubicación, la antigüedad de la unidad y los servicios incluidos, según un relevamiento de Zonaprop y de operadores del sector.
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Además, el crecimiento del parque automotor y la escasez de espacios de estacionamiento refuerzan la demanda, especialmente en barrios residenciales y céntricos.
Precios en distintos barrios
- Puerto Madero: entre US$28.000 y US$48.000. La opción más económica, 12 m2 con ocho años de antigüedad, se ubica en Olga Cossettini al 1500. La más cara, 15 m2 a estrenar, en Camila O’Gorman al 300.
- Palermo Soho: entre US$14.000 y US$31.000. La más accesible, 25 m2 y 65 años de antigüedad en Paraguay al 4000; la más cara, 12 m2 y 10 años, en Güemes al 4000.
- Colegiales: desde US$8500 hasta US$30.000, ambas a estrenar, ubicadas en Aguilar al 2000 y Virrey Avilés al 2000.
- Belgrano: de US$7000 hasta US$40.000, según ubicación y antigüedad.
- Almagro: entre US$6000 y US$35.000, con unidades que van de siete a 30 años de construcción.
- Parque Centenario: US$16.000 a US$26.000, de cuatro a 37 años de antigüedad.
- Flores: US$6000 a US$30.000, con superficies que van de 10 a 17 m2 y antigüedad de 3 a 45 años.
En términos de alquiler, los precios promedio se ubican entre $110.000 y $150.000 por mes, con expensas de $30.000 a $35.000, aunque en edificios premium pueden superar estos valores.
Rentabilidad y características del segmento
Esteban Sucari, director de Ecocheras, subrayó que las cocheras se convirtieron en “la puerta de entrada al mercado inmobiliario” para inversores que no pueden acceder a departamentos por los altos precios o la dificultad de conseguir crédito hipotecario.
Destacó que este tipo de inversión combina bajo riesgo, escaso mantenimiento y rentabilidad sostenida.
Marcela Genta, de Genta Inmobiliaria, agregó que la demanda se concentra en zonas con fuerte densidad residencial, actividad comercial y limitación de espacios de estacionamiento en superficie, como Caballito, Almagro, Boedo y Flores. “Tener una cochera se transformó en un diferencial y un resguardo de valor”, apuntó.
Las cocheras no solo ofrecen ingresos por alquiler, sino que también permiten diversificar el portafolio inmobiliario. Según Genta, la renta ideal anual de una cochera se ubica entre 7% y 8%, aunque depende del barrio y del tipo de edificio. Para que la inversión sea rentable, una unidad de US$25.000 debería generar un alquiler mensual aproximado de $170.000.
Aspectos a considerar antes de invertir
- Ubicación geográfica: tránsito, disponibilidad de estacionamiento y demanda potencial.
- Tipo de edificio: a estrenar, en pozo o antiguo, que influye en la valorización.
- Regulaciones internas: algunos edificios permiten alquilar solo a propietarios o inquilinos; otros aceptan terceros.
- Condiciones del contrato: espacio fijo o móvil, cubierto o descubierto, servicios incluidos, ajuste por inflación y expensas.
- Mantenimiento y costos asociados: las cocheras requieren mínimo mantenimiento comparado con departamentos.
Sucari aclaró que es fundamental revisar el reglamento de copropiedad: “Debe quedar claro quién paga expensas, cobertura ante siniestros y restricciones de uso. Es un contrato ágil, pero necesita precisión”.
Zonas de mayor demanda y rentabilidad
- Palermo, Belgrano y Recoleta: compra US$20.000-US$35.000; alquiler $130.000-$180.000.
- Caballito, Almagro, Boedo y Flores: compra US$15.000-US$25.000; alquiler $110.000-$150.000.
- Villa Urquiza, Saavedra y Colegiales: desde US$18.000; alquileres $120.000 mensuales promedio.
- Núñez y Palermo Chico: compra US$25.000-US$40.000; alquileres pueden superar los $200.000.
El especialista advirtió que no todas las zonas ofrecen la misma rentabilidad: barrios como Monte Castro o el microcentro presentan menor reventa y retorno más lento, mientras que Palermo, Belgrano y áreas de clase media consolidada ofrecen mayores oportunidades.
Perspectivas a futuro
El repunte de cocheras coincide con un récord de patentamiento de autos, lo que genera presión sobre los espacios y abre oportunidades de inversión. La reconversión de antiguos garajes en viviendas o locales comerciales redujo la oferta disponible, aumentando el valor de compra y alquiler.
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Genta concluyó que, en un contexto de inflación moderada y búsqueda de inversiones tangibles, las cocheras siguen siendo un activo atractivo: “Es un mercado de bajo costo inicial, con rentabilidad razonable y poco mantenimiento. La demanda permanecerá firme mientras el parque automotor siga creciendo y los desarrollos nuevos no saturen el segmento”.
Sucari sintetizó la tendencia: “El mercado estaba dormido y hoy empieza a despertar. Quien invierta ahora puede adelantarse al movimiento general de precios y asegurar un activo físico con potencial de renta estable”.
