El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de moderación tras la boom inicial que se produjo hace dos años con la derogación de la ley de Alquileres. El precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $729.000 por mes, con un incremento mensual de 2,2% en noviembre. En términos acumulados para 2025, la suba alcanza el 32,6%, por encima de la inflación general del 27,2%, lo que implica un aumento real del 5,1%.
Un dato clave es que en portales especializados se ofrecen actualmente cerca de 6000 departamentos de dos ambientes en la ciudad (con un dormitorio), de los cuales aproximadamente el 30% cotizan en dólares, lo que refleja la tendencia a mantener valores en moneda extranjera en un segmento que combina demanda sólida.
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“El mercado se está acomodando, hay mayor disponibilidad y eso frena la presión sobre los precios”, explicó Mariano Lo Valvo, especialista del mercado inmobiliario. “Sin embargo, los valores siguen siendo altos en relación con los ingresos promedio de los inquilinos; entre alquileres y expensas (promedian los $230.000 en CABA), más del 30% de los salarios se destinan a mantener la vivienda mes a mes”, agregó.
La derogación de la norma en enero de 2024 generó un efecto inmediato en la oferta: ese mes, la disponibilidad de departamentos para alquiler tradicional aumentó un 62% respecto a diciembre de 2023. Actualmente, la cantidad de unidades ofrecidas es 3,1 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023, según Zonaprop y Cabaprop.
Perfil
La demanda por este tipo de unidades sigue siendo alta, especialmente entre jóvenes profesionales y parejas que buscan propiedades funcionales y bien conectadas.
Evangelina Loza, de REM Inmobiliaria, dijo: “El segmento de dos ambientes es el más dinámico del mercado porque combina comodidad con precios relativamente competitivos, además de ajustarse a las necesidades de quienes recién se independizan o prefieren vivir cerca de su lugar de trabajo”.
Estos departamentos tienen alta rotación en barrios céntricos y de fácil acceso, como Almagro, Caballito y Villa Crespo, que se mantienen entre las zonas más buscadas para alquilar además de las zonas del norte porteño.
En cuanto a las preferencias por tamaño de vivienda, los de dos ambientes, representan el 32% de la demanda del mercado porteño, según portales especcializados.
“En barrios de CABA y en el norte del Gran Buenos Aires, los departamentos de tres ambientes reciben mayor presión de demanda que los de dos ambientes, mientras que en el oeste y sur del GBA el patrón se invierte, con más interés por monoambientes y dos ambientes”, señaló Loza.
Valores moderados ahora pero costosos
La Ciudad mostró en el tercer trimestre de 2025 una desaceleración en los precios de alquiler de departamentos usados y el mayor nivel de oferta de la década, según el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires (IDECBA). La moderación se reflejó tanto en el crecimiento del metro cuadrado como en el aumento del stock disponible.
Las variaciones interanuales promediaron 37,4% en monoambientes, 38,3% en dos ambientes y 37,1% en tres ambientes. El precio medio se ubicó en $454.388, $618.452 y $939.565, respectivamente. El organismo destacó que los incrementos fueron menores que en el trimestre anterior.
Comparado con el IPCBA, el aumento de los alquileres (37,6%) se alineó casi con la inflación (37,7%). Aun así, los valores siguen siendo altos para los inquilinos.
El stock de publicaciones de alquiler alcanzó su máximo en al menos 10 años, 4,4% más que el trimestre previo y 24% respecto a 2024. Los monoambientes representaron un tercio del total y crecieron 0,7 puntos porcentuales frente al año anterior.
El contexto económico y la inflación llevaron a que muchos inquilinos prioricen la relación entre precio y superficie, buscando unidades que no superen los 50 metros cuadrados. Aun así, los alquileres son un desafío para los bolsillos urbanos. “El costo de mantener un departamento promedio representa un porcentaje significativo de los ingresos, especialmente para quienes no cuentan con respaldo familiar o ahorros previos”, explicó Lo Valvo.
Además, los contratos en dólares o con actualización por índice internacional generan incertidumbre adicional frente a la variación del tipo de cambio y la inflación local.
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Loza agregó: “La estabilidad reciente ayuda a planificar mudanzas y contratos, pero sin cambios en crédito y alquiler, la presión sobre los ingresos persiste. Los barrios más buscados combinan ubicación, conectividad y servicios, mientras otros ofrecen opciones más económicas para nuevos inquilinos”.
Por zonas
A continuación, los valores promedio de departamentos de dos ambientes en CABA por 50 m2:
- Puerto Madero: $1.200.336.
- Palermo: $788.408.
- Belgrano: $768.043.
- Nuñez: $794.185.
- Recoleta: $733.026.
- Villa Urquiza: $755.260.
- Colegiales: $750.568.
- Villa Crespo: $728.764.
- Villa Ortúzar: $753.662.
- Villa Devoto: $670.156.
- Villa Pueyrredón: $671.880.
- Caballito: $716.655.
- Almagro: $699.665.
- Boedo: $642.300.
- Flores: $662.461.
- Parque Chas: $751.683.
- Chacarita: $764.096.
- Saavedra: $800.941.
- Monte Castro: $655.053.
- Liniers: $640.262.
- Villa Luro: $659.191.
- Agronomía: $756.934.
- Parque Patricios: $634.200.
- Barracas: $662.819.
- San Telmo: $670.316.
- Retiro: $702.183.
- Constitución: $623.781.
- Parque Chacabuco: $666.791.
- Mataderos: $683.598.
- Villa General Mitre: $662.461.
- Coghlan: $733.642.
- Villa del Parque: $672.955.
- Santa Rita: $626.686.
- San Nicolás: $651.977.
- Monserrat: $668.788.
- Nueva Pompeya: $551.986.
- Parque Avellaneda: $642.300.
- Paternal: $744.603.
- Lugano: $660.580.
- Floresta: $653.027.
- Caballito: $716.655.
