La fisonomía de la Ciudad de Buenos Aires cambió en silencio. En los últimos años, los permisos de construcción trazaron un nuevo mapa del ladrillo, más disperso y menos previsible que el de la década anterior.
Palermo y Belgrano siguen liderando la actividad, pero ya no están solos: Villa Urquiza, Devoto, Saavedra y Mataderos irrumpieron con fuerza en el ranking de barrios con mayor número de proyectos aprobados, desplazando el centro de gravedad del desarrollo hacia el norte y noroeste porteño.
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El relevamiento de Terres, la plataforma dirigida por Federico Akerman, muestra que en 2025 los barrios de esa franja concentraron buena parte del dinamismo inmobiliario.
Urquiza, Devoto y Saavedra superaron los niveles históricos de permisos, con obras de escala intermedia y propuestas residenciales que capitalizaron la disponibilidad de suelo y las alturas permitidas por el Código Urbanístico. Mataderos, por su parte, sorprendió por su salto interanual del 200%, un crecimiento que lo ubica entre los diez distritos más activos de la Ciudad.
El desplazamiento del eje de la construcción
De acuerdo con el relevamiento, el corredor norte tradicional -Palermo, Belgrano, Núñez- extendió sus límites naturales. Hoy llega hasta Villa Urquiza, Devoto y Saavedra, que pasaron de ser zonas residenciales bajas a convertirse en áreas de alta densidad de permisos.
Los desarrolladores identifican allí una oportunidad doble: terrenos todavía accesibles y marcos normativos favorables que permiten construir más sin alterar la escala barrial.
El fenómeno es visible tanto en la cantidad de obras como en la superficie aprobada. Este año, Villa Urquiza acumuló 114 permisos y Devoto 98, con un crecimiento superior al 150% respecto del año anterior. Saavedra sumó 69 proyectos, mientras que Mataderos escaló posiciones con 48. En conjunto, esos barrios concentraron una porción creciente de la nueva construcción porteña, desplazando la hegemonía histórica de los distritos céntricos.
Los nuevos polos residenciales
En los proyectos que se multiplican en Urquiza, Devoto y Saavedra la escala es distinta de la que domina en Palermo o Belgrano, pero el volumen de inversión crece de manera sostenida.
“El capital inmobiliario no se evaporó: cambió de destino. La actividad constructiva abandonó su concentración histórica en un puñado de barrios emblemáticos y se ramificó hacia comunas anteriormente consideradas de segunda línea”, sintetizó Akerman en su informe.
En ese proceso, Mataderos se consolidó como un caso particular. Aunque su volumen total todavía es menor, la velocidad de expansión lo transformó en un nuevo epicentro. La disponibilidad de grandes lotes y el valor competitivo del suelo lo convirtieron en territorio fértil para los desarrolladores que buscan diversificarse fuera del corredor norte.
El contraste con el sur
La contracara de este movimiento se observa en los barrios del sur. Parque Patricios, Barracas y Nueva Pompeya no lograron incorporarse al circuito de inversión privada, a pesar de los incentivos impulsados desde 2023 para promover la construcción en esas zonas.
De acuerdo con el estudio, la falta de crédito hipotecario y la menor demanda residencial mantienen al mercado concentrado en el norte y noroeste, donde el retorno por metro cuadrado sigue siendo más previsible.
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Ni siquiera los beneficios fiscales alcanzaron para equilibrar el mapa. Mientras el norte crece por inercia de mercado, el sur no logra generar condiciones reales de atracción. Por ahora, el capital se mantiene a distancia.
La foto del presente urbano
Los permisos de construcción permiten leer algo más que la coyuntura: anticipan el futuro de la Ciudad. La expansión del corredor norte, la consolidación de nuevos polos residenciales y la persistente asimetría territorial delinean una Buenos Aires en transformación.
El ladrillo volvió a moverse, pero no en todas partes por igual. Palermo y Belgrano siguieron marcando el ritmo, aunque el protagonismo ya se reparte. Villa Urquiza, Devoto, Saavedra y Mataderos son las nuevas coordenadas de un mapa urbano que se sigue redibujando.
