El mercado inmobiliario atraviesa una distorsión inédita. En más de 20 barrios de la Ciudad de Buenos Aires, los precios promedio de los departamentos en construcción superan a los de unidades terminadas.
El fenómeno responde a la combinación de inflación elevada, costos de construcción en alza (según Zonaprop y Alianza Urbana, que reúne a Pymes constructoras y desarrolladoras, los precios de las viviendas en obra aumentaron un 122% desde octubre de 2023 hasta hoy) y un dólar rezagado. Varios desarrolladores ajustaron anticipadamente los valores de los proyectos en pozo, mientras que los departamentos a estrenar mantienen precios más estables.
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Los inmuebles listos para habitar conservan ventajas derivadas de haber sido construidos en un período de costos más bajos. Entre 2022 y 2024, el metro cuadrado podía levantarse a valores de entre US$700 y US$1000. Hoy, el costo no baja de US$1400, lo que otorga un beneficio relativo al comprador final.
Una relación histórica invertida
Para Santiago Magnin, de Deinmobiliarios, la comparación directa entre un departamento terminado y uno en pozo es engañosa. “Cuando compras a estrenar, adquieres una propiedad. Cuando compras en pozo, se accede a la promesa de una. Ese riesgo debería tener una compensación”, señaló.
Magnin subrayó que ingresar en un pozo se asemeja más a participar como accionista de una obra. “El riesgo es alto y depende del desarrollador, del barrio y del contexto macroeconómico. Si no existe una ventaja económica clara, carece de sentido”, indicó.
Históricamente, el pozo ofrecía un descuento del 20% frente a la unidad terminada. Hoy esa relación se invirtió: en Palermo, Recoleta o Núñez los valores de obra superan a los de departamentos ya listos.
Opiniones del mercado
Sofía D’Odorico, gerenta de ventas de Carlos D’Odorico Inmobiliaria, sostuvo que hoy conviene optar por las unidades terminadas. “En el pozo, el precio no es cerrado. El valor final termina siendo más alto de lo estimado. En cambio, quien accede a una propiedad a estrenar tiene certeza y puede usarla desde el primer día”, explicó.
D’Odorico advirtió sobre riesgos adicionales: cuotas indexadas por inflación y desfasajes con el tipo de cambio. “Hay casos de personas que terminaron pagando el doble de lo proyectado. Además, se suman gastos al escriturar: impuesto de sellos, fondo de reserva y alhajamiento”, detalló.
La ejecutiva reconoció que el pozo facilita pagar en cuotas y permite modificaciones, aunque alertó sobre demoras en la entrega. “Las obras suelen entregarse después de lo previsto. Quien compra a estrenar accede de inmediato”, agregó.
Desde la desarrolladora Spazios, Nicolás Pulliti diferenció la elección según el perfil del comprador. “El pozo permite ingresar con menos capital y pagar en cuotas. Para un inversor, representa una ganancia desde el primer día. En cambio, un departamento terminado depende del ciclo del mercado para valorizarse”, planteó.
Respecto a costos ocultos, Pulliti destacó que en unidades terminadas las comisiones y escrituras suelen ser más altas. En el pozo, algunos de esos gastos se distribuyen en etapas. Además, al tomar posesión de un edificio con amenities se abona un 1,5% por alhajamiento para equipar los espacios comunes.
Añadió que en preventa inicial el valor puede ser 30% o 35% inferior al final, aunque reconoció que esa diferencia se redujo o incluso se revirtió.
Magnin coincidió en que la incertidumbre es el problema central. “No sabes cuánto vas a terminar pagando. Depende de inflación, índice CAC, tipo de cambio y poder adquisitivo. Es una apuesta que puede salir bien o mal”, advirtió.
Costos y obligaciones
D’Odorico sumó que, a diferencia del usado, en la primera escritura de una unidad nueva el comprador asume todos los impuestos. Además, debe afrontar conexiones, fondo de reserva y reglamento de copropiedad.
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Pulliti sostuvo que el pozo sigue siendo atractivo para quienes no tienen el capital completo y necesitan escalonar la entrada al mercado. En cambio, la unidad terminada es la opción de quienes buscan certeza y disponibilidad inmediata.
En líneas generales, desde el sector coincidieron en que la brecha entre pozo y a estrenar se redujo al mínimo y que en muchos barrios se invirtió la relación histórica.
Valores por barrio
Según datos de mercado, hoy es más barato comprar a estrenar que en pozo en las siguientes zonas (valores promedio de US$/m2):
- Puerto Madero: a estrenar US$6662 / en pozo US$6607.
- Palermo: a estrenar US$3901 / en pozo US$3909.
- Núñez: a estrenar US$3462 / en pozo US$4042.
- Belgrano: a estrenar US$3703 / en pozo US$3772.
- Colegiales: a estrenar US$3416 / en pozo US$3539.
- Recoleta: a estrenar US$3435 / en pozo US$3888.
- San Telmo: a estrenar US$2692 / en pozo US$3047.
- Monserrat: a estrenar US$3186 / en pozo US$3202.
- San Nicolás: a estrenar US$2443 / en pozo US$2647.
- Parque Patricios: a estrenar US$2235 / en pozo US$2617.
- Mataderos: a estrenar US$2210 / en pozo US$2384.
- Monte Castro: a estrenar US$2233 / en pozo US$2432.
- San Cristóbal: a estrenar US$2146 / en pozo US$2359.
Este escenario obliga a analizar cada operación con lupa: no solo el precio publicado, sino también los gastos asociados, el momento de ingreso, el destino del inmueble y el perfil de riesgo de cada comprador.
