El mercado de alquileres porteño atraviesa una etapa de transición. La derogación de la Ley de Alquileres (a través del DNU 70/2023) modificó las reglas y abrió un escenario más flexible, pero los precios de los departamentos de tres ambientes, la tipología más buscada por las familias, continúan en niveles altos.
En la mayoría de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires ya resulta difícil encontrar opciones por menos de $700.000 al mes.
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Actualmente, la oferta se mantiene en casi 15.000 unidades, de las cuales, más de 3500 son departamentos de tres ambientes.
Negociación abierta entre propietarios e inquilinos
Marta Liotto, quien en breve volverá a ser presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, resaltó que la situación actual difiere de lo que sucedía hace apenas un año. “El inquilino venía de no encontrar un solo inmueble y el que encontraba era el único que tenía para alquilar y pagaba lo que no podía. Hoy hay para elegir. Se sientan y conversan el valor, se negocian las condiciones y el propietario también gana porque obtiene una renta importante en dólares”, explicó.
Subrayó que la posibilidad de discutir escalonamientos de aumentos, plazos y hasta contraofertas en el valor mensual es una novedad positiva. “Un dos ambientes puede publicarse a $550.000 y cerrarse en $500.000 porque al dueño no le conviene tenerlo vacío. Las expensas, los impuestos y los servicios encarecen la tenencia sin renta, por eso hay voluntad de acordar”, indicó.
Liotto recordó que tener una unidad sin alquilar hoy implica un costo adicional que ningún propietario está dispuesto a asumir. “Las expensas están altas, el impuesto inmobiliario también, y la luz o el gas son caros. A eso se suma el riesgo de dejar un departamento vacío, que nunca es recomendable. Es preferible alquilarlo con rapidez, aun a un valor negociado, que sostener un gasto fijo sin ingresos”, planteó.
Para los inquilinos, el cambio es tangible. “Hoy es posible elegir. Hay departamentos en distintos barrios y con diferentes valores. Eso le devuelve al inquilino la posibilidad de decidir y no de aceptar lo único que había disponible”, agregó Liotto.
El papel del profesional y la vida cotidiana
Liotto enfatizó que, más allá del precio, las familias consideran otros factores: cercanía a escuelas, disponibilidad de comercios o la posibilidad de estar próximos a familiares que colaboran con el cuidado de los hijos. “Hoy la mamá y el papá trabajan, entonces la ubicación cerca de las abuelas o de un colegio es decisiva. También influyen cuestiones como la luminosidad o la accesibilidad al transporte. Todo eso pesa a la hora de alquilar”, detalló.
La dirigente también recomendó asesoramiento profesional para la firma de contratos: “Muchas veces los inquilinos llegan con el documento ya firmado. Lo importante es revisar antes cada cláusula y que un profesional pueda garantizar que las condiciones sean claras para ambas partes”.
Condiciones y garantías
Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios, especializado en Almagro, Caballito y Boedo, coincidió en que el mercado atraviesa una etapa de mayor negociación. “La clave es la flexibilidad y la buena fe entre las partes. Se define si el valor se pacta en pesos con ajuste trimestral o cuatrimestral, generalmente por IPC, o en dólares sin actualización. También se acuerdan condiciones de renovación, depósito y garantías”, indicó.
Bedetti recordó que en el pasado muchos inquilinos dependían de la firma de un familiar con propiedad para acceder a un alquiler. Hoy existen alternativas. “En caso de no conseguir a un garante, se puede contratar un seguro de caución que asume esas obligaciones. Es una solución que amplía las posibilidades y evita que los inquilinos queden atrapados sin opciones”, sostuvo.
Tres ambientes, el más buscado
Según Bedetti, la demanda se concentra en los tres ambientes, que responden a familias pequeñas o parejas que trabajan desde sus hogares. “En nuestro radio de acción los tres ambientes cotizan entre $650.000 y 750.000 pesos. Los cuatro ambientes son más escasos y en general superan el millón si tienen cochera o amenities. En el segmento premium, muchos valores se pactan directamente en dólares, con 20 a 30% más que el promedio”, describió.
El corredor puntualizó que la sobreoferta actual modificó la lógica del mercado. “Los precios ya no son rígidos. Hoy se abre una negociación entre propietario e inquilino con la intervención del profesional. Eso es lo que da transparencia y permite que las operaciones se cierren sin demoras”, remarcó.
Zona por zona
A continuación, los valores promedio de alquileres de 3 ambientes en CABA, para departamentos de 73 m2:
- Palermo: $1.308.000.
- Belgrano: $1.240.000.
- Núñez: $1.282.100.
- Villa Ortúzar: $1.150.700.
- Coghlan: $1.069.800.
- Villa Devoto: $1.066.200.
- Villa Urquiza: $1.062.500.
- Recoleta: $1.027.500.
- Saavedra: $1.025.500.
- Villa del Parque: $996.400.
- Chacarita: $995.700.
- Caballito: $990.800.
- Colegiales: $987.400.
- Retiro: $981.000.
- Parque Chacabuco: $953.800.
- Villa Pueyrredón: $942.300.
- Almagro: $938.500.
- Villa Crespo: $924.600.
- Liniers: $886.100.
- San Cristóbal: $885.500.
- Flores: $881.500.
- Boedo: $875.700.
- San Telmo: $866.800.
- Villa General Mitre: $859.100.
- Floresta: $851.500.
- Barracas: $850.100.
- Vélez Sarsfield: $842.900.
- Parque Patricios: $828.700.
- Villa Luro: $822.500.
- Balvanera: $815.800.
- Monte Castro: $801.100.
- Constitución: $785.000.
- San Nicolás: $772.300.
- Monserrat: $759.400.
- Villa Riachuelo: $732.000.
- Villa Lugano: $721.900.
