Comisión inmobiliaria
Este es tal vez el rubro más controvertido. El problema es que las comisiones solían equivaler a dos meses de alquiler (y tomaban como base no el primer mes sino el total). Luego, la ley porteña la limitó a un mes y ahora, directamente, al menos en la ciudad de Buenos Aires, este concepto no puede cobrársele al inquilino.
La ley dice expresamente que queda prohibido en las locaciones con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación.
Tampoco pueden cobrar honorarios por la administración de dichas locaciones, agrega esa ley porteña. Indirectamente puede ocurrir que el dueño traslade parte de la comisión al contrato, pero ese ya es un tema comercial. El precio hoy no está regulado. En general, se estila un 15% de aumento semestral pero cuidado porque este aumento se acumula al anterior. No es legal ajustar por UVA u otros índices.
En algunos casos, se le cobra gastos por confección del contrato u honorarios. Siempre es recomendable, antes de contratar o incluso dejar una seña o reserva, pedir un detalle o proforma que especifique estos montos para evitar sorpresas inesperadas. Si al momento de reservar o señar el inmueble no se informaron, hay derecho a que se reduzcan a valores de mercado, al menos. Estos gastos, además, deben facturarse.
No es legal ajustar por UVA u otros índices.
En la provincia de Buenos Aires u otras jurisdicciones, están en danza algunos proyectos de ley en el mismo sentido de lo actualmente legislado en la Capital. Por lo pronto, y mientras tanto, pueden consultarse al colegio público de corredores de la localidad donde se esté las comisiones máximas. Siempre es importante que la inmobiliaria entregue la factura. No deben agregar el IVA a la comisión informada porque este se entiende incluido cuando es a consumidor final.
Además, cada jurisdicción tiene escalas tarifarias que la ley o cada colegio de corredores puede fijar. En la PBA, por ejemplo, el tope legal de honorarios es del 1% al 2% a cargo de cada parte (locador y locatario respectivamente). Para tener derecho a comisión, la inmobiliaria debe efectivamente intermediar y facilitar la transacción, no solo publicar el aviso.
También hay un proyecto de ley nacional pero por ahora aún está en tratamiento y estudio por el Congreso. Finalmente, no debe obviarse la posibildiad de prescindir de la inmobiliaria, hay sitios que permiten el contacto directo entre inquilino y propietario, aunque se pierden los servicios de intermediación y gestión (esta también debe verificar, por ejemplo, que el locador tenga los derechos suficientes, el status del inmueble, etc.).
Un litigio pendiente sobre las comisiones de la inmobiliaria en CABA
En forma reciente, la cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario porteña, en el marco de un amparo colectivo pedido por el colegio de corredores, entendió que la previsión legal que impide cobrar comisión al inquilino elimina irrazonablemente el ejercicio de un derecho que lícitamente la legislación común le confirió a las inmobiliarias.
Por lo tanto, se declaró la inconstitucionalidad de la ley pero ordenó a los profesionales matriculados en CUCICBA el cumplimiento de los recaudos de información y publicidad que indica la sentencia (es decir, la publicación de las comisiones). Consultadas tres prestigiosas inmobiliarias, refirieron conocer la decisión pero aclararon que aún no había sido comunicada oficialmente por el colegio de corredores, y que por lo tanto aún no se estaría aplicando, aunque es posible que sea apelada ante el Tribunal Superior de Justicia.
Garantías y costos de informes
La garantía usualmente la define el propietario, en forma similar al precio, y es el locatario quien acepta o no estas condiciones. Lo usual es requerir un fiador, de responsabilidad solidaria e ilimitada. Esto significa que el locador puede pedirle cualquier monto adeudado al garante como a quien alquila. El locador suele requerir que este fiador o “garante”, como se le conoce, tenga, además, un inmueble en Capital Federal y firme un compromiso de no venderlo ni gravarlo durante el período de locación.
Sin embargo, esto puede negociarse, y también puede aceptarse a una persona que muestre solvencia (por ejemplo con recibos de sueldo de cierta antigüedad o facturas que prueben ingresos), o inmuebles de otras jurisdicciones. para alquileres de Capital Federal, el locador no suele aceptar un inmueble en garantía de la PBA por las dificultades y demoras de ejecución, sumado a la ley de inembargabilidad de la vivienda única. Sin embargo, no hay obstáculo legal para negociarlo y que se concrete.
A excepción de Capital Federal, donde vimos el conflicto legal en el punto anterior, para el resto de las jurisdicciones, el costo de los informes puede negociarse. En primer lugar, que los valores sean de mercado y que a través de estos conceptos no se inflen costos. Las tasas para pedir estos informes pueden consultarse directamente ante el registro de la propiedad y no es necesario recurrir a gestores que encarecen el trámite.
Una persona que quiso alquilar refirió: “querían ver mis extractos bancarios y los recibos de sueldo del garante”. Nuevamente, esto no es un requisito legal pero a veces lo piden como condición para avalar la solvencia. En su caso, debe ser informado al principio de la negociación y no como requisito sorpresivo.
Familia, mascota y demás
Si es una pareja, podría pedirse que el contrato sea firmado por ambos. No es legal impedir tener familia, a lo sumo limitar la cantidad de personas por razones de seguridad en función del espacio y usos normales.
En cuanto a la mascota, es esencial pedir antes una copia del reglamento de copropiedad del departamento (si fuese propiedad horizontal) porque en principio rige este.
Garante y certificación de firmas
La certificación de la firma por escribano le sirve al dueño para iniciar un juicio más rápido si hay falta de pago. Es opcional pero suelen exigirla como condición para ejecutar el contrato e incluye tanto al locatario como al garante.
En primer lugar, si el gasto es excesivo se puede acudir al colegio de escribanos y ver la escala tarifaria recomendada. Como al escribano lo designa el locador, al menos puede exigirse un valor de mercado.
Al margen, la ciudad de Buenos Aires ofrece una certificación de firmas en forma gratuita. Para acceder al beneficio, se debe llamar al 147, elegir la opción IVC y pedirle al operador un turno con un escribano. Solo se certifican firmas de inquilinos y garantes. El propietario sí debe pagarla, pero usualmente no se exige que este tenga firma certificada.
Las escribanías inscriptas pueden chequearse en la web del IVC. Tanto el inquilino como el garante deben ir juntos, con el contrato leído y consensuado.
Convenio de desalojo y pagarés
Algunos exigen un convenio de desalojo anticipado, requisito que no es válido si se firma conjuntamente con el contrato de locación con fecha en blanco, por violar el plazo mínimo de dos años cuando se trata de locaciones con destino de vivienda. Es decir, el inquilino prueba que fue firmado junto con el contrato, entonces no vale, es nulo.
En cuanto a los pagarés, todo el contrato debe facturarse. Factura monotributo también es válida (que ahora por ley debe ser electrónica). Por ende, se pueden pedir pagarés en garantía pero sobre el mismo monto del contrato. Esta condición tampoco puede ser sorpresiva, debe informarse al principio de las tratativas contractuales y, nuevamente, no es un requisito impuesto por la ley sino una exigencia extra que en su caso pone el locador.
¿Qué pasa con el depósito?
La ley dice que el depósito no puede exceder el equivalente a dos meses de alquiler cuando el contrato es a dos años, y tiene que estar en pesos. Aunque algunos inquilinos (es opcional) prefieren dejar una suma en dólares para evitar la desvalorización. En ese caso, es recomendable acordar que el dueño lo devuelva también en dólares.
En la próxima entrega hablaré de las cláusulas del contrato, por ejemplo, gastos y costos anexos en el desarrollo de la relación locativa.
