El sueño de la casa propia hizo una pausa en los últimos meses. Los datos del Banco Central (BCRA) muestran que los créditos hipotecarios UVA mantienen el mismo stock desde abril. En junio, incluso, hubo una leve baja con respecto a los dos meses previos.
Así, el boom de préstamos hipotecarios que se vivió en el inicio de la gestión libertaria, se está tomando un respiro. El interés de los clientes persiste, pero en los bancos levantaron el pie del acelerador. Luego de lanzar el producto con una oferta de tasas muy agresiva, las entidades empezaron a subir el costo de las líneas para vivienda.
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Según datos oficiales, en julio o agosto del año pasado, cuando el stock de hipotecarios UVA empezó a crecer, las tasas estaban alrededor del 4%. En junio de este año, en cambio, ya superaban el 6%. Un sondeo del economista Andrés Salinas, en tanto, muestra que hoy ya promedian 8,5% para aquellos clientes que cobran el sueldo en la entidad en cuestión.
Los altibajos de los rendimientos en pesos que se vieron en los últimos días no ayuda a los bancos a tomar el riesgo de financiar a costos menores a largo plazo.
“Este año no creo que aparezca una baja de tasas. Hay mucha volatilidad en el mercado como para poder proyectar tasas mínimamente. Estimo que ningún banco va a tocar nada ahora. A lo sumo, esperarán a ver qué pasa con las elecciones para tomar una decisión”, sostuvo Salinas.
El también profesor en la UNLAM, completó: “La teoría nos dice que los bancos deberían ver una estabilidad macro prolongada para que puedan llegar a sentirse cómodos bajando la tasa, o una gran baja de la demanda. Hoy, al tener tanta demanda, pueden disminuir su riesgo subiendo la tasa y así captan a los clientes con mejor perfil crediticio”.
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Relacionado con ese último punto, los bancos también ponen requisitos en función de los ingresos de los candidatos. Buena parte de ellos exigen sueldos mínimos de al menos un millón de pesos por mes, pero algunos llegan a pedir $2,5 millones. Además, en ningún caso la cuota inicial puede superar el 25% del salario, lo que también le pone un techo al monto que se puede financiar.
La “descarga” de hipotecas en el mercado, pendiente
Para eliminar la incertidumbre de largo plazo y poder prestar más, los bancos impulsan la securitización de hipotecas. Esto es, la posibilidad de agrupar los créditos y venderlos en el mercado de capitales, de forma tal de desprenderse del riesgo y obtener fondos frescos para volver a prestar.
En algunas entidades, reconocieron a TN que la suba de las tasas de los hipotecarios tiene que ver, precisamente, con hacer más atractiva esa cartera de préstamos ante una eventual venta.
Hoy, las fuentes de fondeo de las entidades son los plazos fijos -la mayoría realizados a solo 30 días- y, en menor medida, las emisiones de deuda en el mercado, mientras los hipotecarios generan una relación de 20 años con el cliente.
Un trabajo encargado por las cámaras bancarias (ABA, Adeba y Abappra) al consultor Rodrigo Moya, advirtió sobre el descalce de plazos entre los préstamos hipotecarios y los depósitos.
“Dado que el mantenimiento de un conjunto de hipotecas dentro del balance de las entidades no es sostenible, al menos cuando alcanzan una proporción significativa de la cartera, de no mediar pasivos de igual duración, se requieren instrumentos que mitiguen este descalce. De no ocurrir esto, los riesgos de duration (o de tasa de interés) se exacerban", advirtió.
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Por eso, la propuesta de la securitización es impulsada por el sector bancario. En el estudio de Moya, incluso, se explora la posibilidad de que la Anses, a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, se sume como inversor institucional a la compra de hipotecas securitizadas. Además, las compañías de seguros y fondos comunes de inversión serían los destinatarios lógicos de este tipo de instrumentos.
En febrero, la Comisión Nacional de Valores creó un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. Por ahora, sin embargo, no hubo ninguna operación. El trabajo encargado por las cámaras bancarias reconoce que hoy no hay demanda ni mercado para títulos de hipotecas securitizadas.
