El Gobierno avanza por distintos frentes en la promoción del crédito hipotecario. La última novedad vino desde la Comisión Nacional de Valores (CNV), que publicó una resolución para agilizar la securitización de las hipotecas bancarias. Es decir, para que los bancos puedan agrupar los préstamos y venderlos en la Bolsa.
Según la resolución 1053 de ese organismo, se creó un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. La normativa abarca aquellos vehículos de inversión que tengan como activo subyacente a hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos asimilables.
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“La presente regulación implementa un régimen de securitización más ágil y simplificado, con el objetivo de impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo”, dijo la CNV en un comunicado. La entidad agregó que su directorio entiende que es fundamental promover la colocación de las hipotecas en el mercado de capitales.
Cómo funciona la securitización de hipotecas
Lo que estableció la CNV es un régimen más flexible para que los bancos tengan más facilidades al momento de ofrecer sus paquetes de hipotecas en el mercado de capitales. Esa operación se hace a través de fideicomisos financieros en los que las entidades financieras venden su cartera de deudas UVA para obtener fondos frescos y seguir prestando.
De esta forma, los bancos se deshacen del riesgo, aunque pagan un costo, y consiguen fondeo a un plazo más largo. Lo que sucede es que, mientras los hipotecarios UVA son a 20 o 30 años, el promedio de permanencia de los depósitos en el sistema financiero es de muy corto plazo, en torno a los 30 días. Además, estos últimos crecen a un ritmo más lento que los préstamos.
Por eso, con un stock creciente de crédito, los bancos empiezan a tener problemas para hacer coincidir los pasivos (depósitos) con los activos (préstamos) y les resulta caro conseguir los pesos necesarios para colocar hipotecarios.
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En ese escenario, las entidades se vienen preparando para ofrecer su cartera de préstamos hipotecarios UVA al mercado desde hace tiempo. Una primera señal se vio en la suba de las tasas de los créditos para vivienda, que arrancó a fines del año pasado y llevó las tasas fijas que se cobran por encima de la actualización por inflación a la zona de 7% a 9%.
Desde un banco explicaban que la suba del costo que se cobra por los préstamos UVA tenía que ver, precisamente, con la idea de descargar esas hipotecas en el mercado de capitales. “Para que puedan ingresar otros inversores, hay que ofrecerles una tasa atractiva”, se sinceraban en una entidad.
La securitización de hipotecas es una práctica muy extendida en todo el mundo. En la Argentina, el último episodio en el que se colocaron estos fideicomisos de deuda hipotecaria fue durante el gobierno de Mauricio Macri. Antes, en los año 90, cuando la Convertibilidad hizo crecer el préstamo para viviendas, también hubo securitizaciones. Por aquellos años, las AFJP eran las inversoras por excelencia en ese tipo de instrumentos, dado que son jugadores institucionales que buscan alternativas de largo plazo.
Hoy, los fondos de jubilaciones y pensiones no existen, pero podría haber otros interesados. Entre ellos, las compañías de seguros, que buscan alternativas a largo plazo, y los fondos comunes de inversión. En el sector bancario recalcan que esos jugadores podrían beneficiarse con estos fideicomisos porque el préstamo hipotecario tiene baja morosidad y tasa real positiva (UVA + un margen).
