El mercado inmobiliario estaba roto, pero ahora, además, paralizado. Desde que se aproximó la fecha de debate de la modificación de la Ley de Alquileres, los propietarios detuvieron sus anuncios y solo se firmaron los contratos que estaban a punto de cerrarse. El miércoles, finalmente se le dio media sanción a una reforma que aún no se sabe tendrá luz verde del Senado, pero que le sumó más incertidumbre para los locadores y los inquilinos.
Una aclaración importante: sigue vigente la Ley de Alquileres, promulgada en 2020, que establece contratos por duración de tres años y ajustes anuales por un índice oficial que combina precios y salarios.
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Una norma que, por lo que se ve en los portales, no se respeta demasiado: la mayoría de la oferta está dolarizada y las condiciones que se solicitan para ingresar a un alquiler distan mucho de lo que está oficialmente permitido.
La oferta de alquileres en pesos ya era casi nula antes de que comenzaran a discutirse las modificaciones a la ley. Reporte Inmobiliario contabilizó menos de 700 unidades en pesos en toda la Ciudad de Buenos Aires antes de las elecciones primarias. Ahora, es directamente tendiente a cero, especialmente en el caso de las unidades de más de 3 ambientes.
Contratos nuevos: no se firma casi nada
“No se están firmando contratos nuevos y menos ahora: los pocos que se firman son leoninos; los que están vigentes y por vencerse se siguen manejando como hasta ahora, con prórrogas”, explica José Griselli, titular del estudio jurídico Griselli & Asociados.
Los contratos que se están venciendo ahora se enfrentan a un panorama muy complicado. Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, asegura que el 90% de los propietarios está decidiendo no renovar los contratos y a sacar la propiedad del mercado hasta que se aclare el panorama. Los únicos que se firmaron, dice, son los que tenían valor alto de entrada -más de $200.000 por un monoambiente-.
El inquilino que se va de una propiedad que alquiló bajo la Ley de Alquileres no necesariamente encuentra otra bajo el mismo esquema. “No hay oferta de alquileres de vivienda bajo la ley de alquileres, por mes nos ingresan muy pocas propiedades y las que entran se alquilan inmediatamente muchas veces sin siquiera salir al mercado”, suma Ibarra.
Contratos vigentes: pedidos de aumento voluntario
Al panorama de parálisis también se sumó el de la devaluación del dólar oficial que provocó, a su vez, el salto en los precios. Esto volvió a poner presión sobre el mercado inmobiliario.
Así que para quienes tienen un contrato vigente volvieron los pedidos de “aumento voluntario” por parte de los propietarios, que sienten que el valor de la propiedad que alquilan quedó cada vez más desactualizada.
“Los que están vigentes siguen su curso con las condiciones firmadas, hay muchos pedidos de los propietarios para renegociar el precio o realizar un aumento voluntario, ya que los valores de los contratos en curso quedaron muy desactualizados”, suma Ibarra.
Al respecto, Griselli subraya que no se deben otorgar porque no se respetaría el contrato. Por otro lado, nada garantiza que, una vez finalizado el contrato, el propietario renueve bajo la Ley de Alquileres con el inquilino que está ahora en esa unidad.
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Contratos a punto de vencer: prórrogas como se pueda
El que tiene un contrato por vencerse, si puede, debería intentar prorrogarlo, siempre y cuando tenga poder de negociación con el propietario. Según Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), “es lo que más se está poniendo en marcha” porque es la alternativa más amigable.
“Eso significaría que estarían firmando un contrato nuevo a partir del año que viene, tiempo para especular con que esta ley se derogue o se modifique”, señala Liotto.
Griselli señala que se están utilizando plazos menores para esas prórrogas y que no se utiliza el índice oficial de actualización (ICL) sino un porcentaje que se establece “haciendo un poco de futurología”, pero que generalmente están un poco por debajo de la inflación.
“Lo que se tiene que tener en cuenta con el aumento escalonado es que siempre se pacta sobre el aumento anterior, entonces es acumulativo”, advierte el experto.
Para el propietario, el incentivo es mantener la renta actualizada a un nivel “razonable”. Señala que si se retira del alquiler destinado a vivienda debería ofrecerlo en otro mercado, como el del alquiler temporario, y que no todas las propiedades son aptas para este destino.
“Y ofreciéndolos todos a la venta, como hicieron ahora, lo que provocaron fue que se generara la depreciación del valor de venta casi hasta en un 40%. Hoy el mercado es comprador: los compradores hacen ofertas muy agresivas de compra, porque son los que tienen los dólares”, describe.
