La Ley de Alquileres alteró la ecuación de los propietarios e inquilinos. Ocurre que hasta la implementación de esta norma, la factura de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) formaba parte de las obligaciones de pago de quien rentaba una propiedad.
Pero desde que entró en vigencia, el 1° de julio de 2020, cambió el punto relacionado con las obligaciones sobre las tarifas. El inquilino ya no tiene que pagar los cargos y contribuciones que grava la propiedad.
En ese sentido, de acuerdo con la Administración General de Ingresos Públicos (AGIP), el ABL y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles son cargos que le corresponden al propietario.
Entonces, es el inquilino quien paga los servicios de la propiedad alquilada; por ejemplo, tarifas de luz, gas, etc. Pero no puede ser responsable de pagar impuestos relacionados con algo que le excede, como bienes raíces o gastos comunes extraordinarios en las expensas.
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En resumen, el componente de la tarifa del ABL debe separarse del componente de bienes raíces. El primero lo paga el inquilino y el segundo, el propietario.
¿Cómo saber qué paga cada parte?
La boleta del ABL detalla esta división de los componentes de la tarifa que hay que abonar. Simplifica la lectura y queda en claro cómo dividir los compromisos de pago entre propietario e inquilino cuando hay que abonar este impuesto.
Ese detalle aparece en la fila del Impuesto Anual, donde se indica claramente el monto del Impuesto Inmobiliario y la Tasa ABL.
Cómo se paga el ABL según la última ley de Alquileres
El ABL es un impuesto que se aplica a todas las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires. Esa sigla resume el Aporte de Iluminación, Barrido y Limpieza Territorial y Aceras. Tal como lo explica en su nombre, es un pago que realiza cada vecino de la ciudad en base a todos los servicios que enuncia, y se divide en 12 cuotas mensuales.
En cada boleta hay dos conceptos sumados. El primero es la tasa de retribución por los servicios de iluminación, barrido y limpieza de las calles, y mantenimiento y conservación de sumideros. Esta tasa es de igual valor para todos los vecinos.
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Todo lo demás forma parte del impuesto a la propiedad, también conocido como impuesto predial. Aquí el impuesto es progresivo y con alícuotas o porcentajes que se establecen en función del valor fiscal de la propiedad. Las variables son tantas que es muy difícil que haya varios vecinos con el mismo importe a abonar.
A diferencia de la tasa ABL, que es la misma para todos, el valor del impuesto predial variará, dependiendo de la tasación fiscal de cada inmueble. Eso es lo que ahora paga el propietario, y hasta fin de junio de 2020 formaba parte de las erogaciones que debía realizar la persona que alquilaba una propiedad.
Qué pasa con las expensas extraordinarias
El inquilino solo debe pagar expensas ordinarias. Esto es: “las normales que afecten el inmueble, todo lo que sea mantenimiento y usual, por ejemplo abonos”, sostiene el sitio especializado derechoenzapatillas.com.ar.
Se trata de “aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.
Todo gasto adicional e infrecuente para un determinado gasto que no forma parte de lo habitual de cada mes se lo considerará un pago extraordinario, que apunta a mejorar la calidad del inmueble en general. En este caso, lo debe pagar el propietario.