¿Se puede salvar al Microcentro? La zona de banqueros, oficinistas, canillitas y bares de after office podría reconvertirse en un área más residencial si se alinean las intenciones de los sectores público y privado. La cuarentena hizo estragos sobre la zona, ocupada hace años por oficinas, y los inversores miran cada vez con mejores ojos la posibilidad de transformar los edificios vacíos en viviendas. Sin embargo, el camino no está libre de obstáculos.
El escenario es el siguiente: empezaron a aparecer inversores que buscan edificios para reciclar, aunque todavía no hay nada en marcha. Mientras tanto, el Gobierno de la Ciudad y la Legislatura porteña trabajan para buscar una solución para revivir la zona.
“Para reformar el Microcentro no solo hace falta plata, sino destrabar cuestiones burocráticas. Es que no todos los lugares son propiedad de un solo dueño”, dice Pablo Papadópulos, gerente de la división oficinas de L. J. Ramos y, en los que no lo son, hay dificultades para reformar el reglamento de copropiedad.
La mayoría de los edificios tienen unidades que se pueden utilizar únicamente como oficinas, es decir, no se podrían reciclar para viviendas. “Poner de acuerdo a un consorcio para hacer una reforma de este tipo es muy difícil y transformar un reglamento sale caro, por eso hacen falta ayudas impositivas”, explica Papadópulos. Para el especialista, solo una unión entre el Gobierno de la Ciudad y el sector privado podría salvar al Microcentro de una debacle que comenzó con la cuarentena.
Hoy, estima, dos de cada 10 oficinas de ese barrio neurálgico de CABA están desocupadas. El número (que, técnicamente, se conoce como “vacancia”), es peor en el caso de los locales comerciales: ronda el 40%, dice. Las postales de las calles vacías se ven desde marzo de 2020 y son cada vez más habituales. Es que, sin oficinistas ni empresas -que teletrabajan hace meses-, la zona perdió toda su vitalidad.
“Los edificios de oficinas son, en muchos casos, lugares que existen hace 50 años, que nunca tuvieron un reciclaje y que están desocupados en un 80%. Siguen pagando un ABL excesivo y, sin un empuje del Gobierno porteño, va a ser muy difícil ponernos de acuerdo”, señala Papadópulos. El ejecutivo asegura que el área delimitada entre San Martín y el Bajo y Corrientes tiene oportunidad de “revivir”. Asegura que, si no hay acciones en este sentido, podría haber incluso remates de edificios.
En qué trabaja la Ciudad de Buenos Aires para transformar el Microcentro
Hace años que se habla de transformar Microcentro, pero la pandemia le dio el impulso necesario para que comiencen a avanzar iniciativas del sector público. La Ciudad trabaja en un nuevo Código de Edificación -que aguarda una segunda lectura en la Legislatura- que destrabaría algunas cuestiones burocráticas para que, quienes tengan un edificio de oficinas puedan hacerlo residencial. Por ejemplo, hoy un espacio con determinada ventilación no podría ser “habitable” como vivienda.
En ese sentido, explica Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, hoy podrían pensarse nuevas formas de habitar esos edificios, por ejemplo, con unidades más chicas y espacios comunes, como sucede en residencias universitarias en todo el mundo.
Más allá de los cambios burocráticos, el Gobierno de la Ciudad también busca generar incentivos económicos, es decir, “instrumentos que incentiven la oferta y la demanda”, explica el funcionario. Todavía no se sabe qué forma tomará -créditos, subsidios o lo que sea que pueda ayudar a que eso suceda-, pero la idea es apoyar económicamente tanto a los vendedores, compradores e inquilinos para que el área, que hoy tiene alrededor de un 60% de sus lotes ocupados por oficinas, pueda transformarse.
La Legislatura también trabaja en ese sentido. Manuel Socías, legislador porteño del Frente de Todos, está al frente de un proyecto que tiene como objetivo crear 3000 nuevas viviendas accesibles para los sectores medios. “Hay una oportunidad única e irrepetible por los efectos de la pandemia para generar un mercado de alquiler ad hoc”, detalla.
Ese mercado “ad hoc” estaría bajo el paraguas de la Ley de Alquileres -con contratos de tres años, por ejemplo-, pero también administrado por la Ciudad. Por caso, explica, podría disponerse que el valor de los alquileres no supere un determinado porcentaje de los ingresos promedios de las familias porteñas.
Imagina un escenario en el que los propietarios de oficinas vacías deseen reformarlas como viviendas porque acceden a un crédito subsidiado por la Ciudad (asegura que se puede constituir un fondo con los beneficios de la Lotería porteña) y en el que, como contraprestación por ese beneficio, se comprometan a dejarlo seis años en alquiler (dos contratos) bajo este régimen administrado.
Cómo podría ser el Microcentro en 10 años
Un espacio muy diferente, pero muy vibrante. Así proyecta que será el Microcentro Marcelo Satulovksy, consultor, docente e investigador en Desarrollo Urbano y Real Estate. Por la creciente digitalizazión y los cambios en barrios aledaños, cada vez hay menos necesidad de ir al centro para vivir las actividades “centrales”, dice. Entonces, se revalorizan las situaciones de calidad de vida barrial, y también con eso los espacios domésticos y urbanos, señala.
“Si ya no ‘necesito’ ir al centro, ¿por qué iría? Pues porque me ofrece calidad de vida, riqueza de experiencias que hagan que valga la pena ir”, apunta, y añade: “El proceso que hoy vive el centro de Buenos Aires, salvo por lo repentino que disparó el covid, no es en realidad muy diferente al que han atravesado ya (o lo están haciendo) muchas otras áreas centrales de grandes capitales globales”.
¿Cuánto puede tardar una transformación del Microcentro, más allá de si se liberan las trabas puntuales? “Si bien la renovación urbana en general lleva tiempo, también es real que por primera vez en la historia, estamos viviendo procesos de transformación urbana a los que no les hace falta destruir ciudad para construir ‘nueva’ ciudad”, puntualiza Satulovksy.
Microcentro no es necesariamente una zona que destaque por sus espacios verdes. Pero, para Satulovksy, esto no será un obstáculo para su desarrollo. Apunta el concepto de “ciudad de los 15 minutos”, y lo explica así: “Ubiquémonos en Florida y Corrientes, y pensemos: a 15 minutos de distancia, ¿no tenemos desde los parques de Madero, hasta el teatro Colón, desde la sede de la UBA o UCA, hasta pequeños bares?”. A eso se suma la alta conectividad por transporte público y la calidad de muchos de sus edificios.
“Con el disparador del covid, con las ciudades en todo el mundo mostrando sus virtudes y sus carencias, es tiempo de repensar y rediseñar la ciudad y nuestras formas de habitarlas”, concluye.
