Mientras el clima no acompaña el momento anual clave para el desarrollo de la soja y del maíz, y se necesitan más lluvias, diferentes operadores del mercado inmobiliario rural coincidieron en que los campos de la principal región agrícola rondan un valor promedio de entre US$13.500 y US$14.000 la hectárea. Aunque aclararon que llegan a pactarse hasta en más de US$18.000 en aquellos con suelos de mayor calidad, ubicados en áreas con un mejor registro de precipitaciones.
A su vez, los valores de los alquileres se mantienen en niveles altos ante la llegada de nuevos inversores que se ven atraídos por la estabilidad del dólar y el blanqueo de capitales, entre otros factores.
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Si bien prefirió no referirse a números concretos, el presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), Abel Real, afirmó a TN que el índice de actividad, que ellos registran, se encuentra muy firme.
“En noviembre hubo un salto muy grande de la actividad, con una clara incidencia de la estabilidad cambiaria y política. Continúan incrementándose las consultas y las visitas a los campos. La demanda de los inversores está muy firme y no hay nuevos establecimientos en venta que sean de buena calidad. Y en la mayoría que estaban a la venta, se acercó la brecha y los compradores empezaron a convalidar los precios”, resumió el ejecutivo.
No obstante, aclaró que las vicisitudes climáticas le ponen un parate a esa tendencia positiva. “Por ejemplo, en el nordeste de la provincia de Buenos Aires venimos de 3 campañas de seca y vamos para una cuarta. También eso hace que se frenen un poco los compradores”.
Hernán Seratto, propietario de una inmobiliaria de propiedades rurales y urbanas en Pergamino, localidad del norte bonaerense ubicada en la principal zona agrícola, dio su mirada al respecto en diálogo con TN.
“Las lluvias no están llegando y ese pesimismo se refleja en el clima de inversión. El último fin de semana se esperaban importantes precipitaciones que durarían dos días, pero terminó en un chaparrón de media jornada”, ejemplificó.
En este contexto, afirmó que los valores que se están cerrando para ventas oscilan entre US$13.500 y US$14.000 por hectárea. “En cuanto a la rentabilidad, ese mismo campo se alquila en unos 15 quintales”.
Sobre eso, aclaró que se estuvieron convalidando precios de arrendamientos muy altos en comparación con la rentabilidad que están dando los campos, por la llegada de inversores que no son del sector. Estima que eso se va a ir ajustando a parámetros más razonables.
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“Hay algo de desinformación, que es típico del mercado, donde algún sector siempre saca ventaja. Hay campos que se están ofreciendo con rentabilidades más altas de las que tienen y eso va a perjudicar al inversor que es nuevo, que está intentando incursionar en la actividad agrícola. Son jugadores nuevos que por ahí terminan cerrando operaciones que no están en los lugares correctos. Pero las herramientas están y es cuestión de asesorarse con las personas adecuadas”, sintetizó.
Jose María Piccioni, productor agropecuario, emprendedor tecnológico y asesor de empresas líderes del sector, evaluó que el ratio entre comprar y alquilar un campo es muy acotado.
“Para alquilar un campo agrícola, antes había 4 candidatos y ahora hay 20. Hoy es más fácil comprar un campo que alquilarlo en Argentina”, resumió al ser entrevistado por TN.
El empresario explicó que para arrendar un establecimiento agrícola se llegan a pagar hoy 21 quintales de soja por hectárea en la zona núcleo, lo que equivale a 2,1 toneladas. “Serían entre US$600 y US$700 a los precios de hoy. Cuando hoy un campo vale entre US$13.000 y US$14.000. Así que en unos 15 años lo comprarías”.
Piccioni aseguró que, en lugares donde más llovió en los últimos días, ya se están pactando los alquileres del 2025. “El valor de los arrendamientos está disparado y el estrés financiero de muchas empresas, que vimos en los últimos días, es entre otras cosas porque han pagado precios muy onerosos”, opinó Piccioni.
Sobre eso, consideró que este elevado valor se debe a que el agro, pese a las dificultades, es percibido como un lugar de refugio de capitales por inversores que no provienen del sector o que se dedican a la agricultura como una actividad extra. Por eso, no cree que las cotizaciones de los alquileres bajen en el corto plazo, sino que más bien podría subir el precio de adquisición de la tierra.
“Medios internacionales ya hablan de que es tentador comprar un campo en Argentina. En la zona núcleo, cuestan la mitad que en el cinturón maicero de Estados Unidos”, señaló el productor que trabaja en el sur santafesino y la provincia de Buenos Aires.
En tanto, remarcó: “Hace unos años, el precio de compra de una hectárea estaba más caro y después descendió. Mientras que desde la pandemia hasta la actualidad se frenó el ritmo del negocio de la compra-venta de campos. Antes era muy intensivo, pero con este resurgimiento de los alquileres muchos dejaron de producir y lo arriendan”.
Sobre eso, ejemplificó que en Bigand, sobre una extensión de 33.000 hectáreas, el 77% se alquila. “Llegamos a casi el 80% de la producción en tierra alquilada. Es una locura y creo que ese porcentaje nunca fue tan alto. Además, en el sur de Santa Fe, tras que éramos pocos, llegaron nuevos actores como los productores de maní, que pagan hasta US$800 billete por hectárea, más que en los alquileres pactados en soja, porque ese valor equivaldría a casi 27 quintales por hectárea”.
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En ese sentido, Piccioni planteó un interrogante: “Si se bajaran las retenciones a cero, los alquileres en vez de 2 toneladas por hectárea los van a pagar 3. ¿Cómo nos dejaría colocados? Si así ajustados, con 3 años de sequía y 33% de retenciones a la soja, hay semejante demanda por establecimientos agrícolas... Se lo pregunté a Caputo (Luis, ministro de Economía) en el Congreso de IDEA en Mar del Plata, y me dijo que no tenía respuesta para eso”.
Federico Nordheimer, CEO de Nordheimer Campos y Estancias, remarcó que los precios de la zona núcleo son los que marcan la tendencia y le ponen el techo a los precios. De ahí, surgen los valores del resto de las zonas. “Hoy tenemos que hablar de la zona núcleo entre US$16.000 y US$18.000 la hectárea, cuando el año pasado estaban entre US$14.000 y US$15.000″.
Nordheimer opinó que se cree que las retenciones van a bajar y se va a unificar el tipo de cambio, lo cual sería positivo para que aumente el precio de la tierra.
“Pero, lamentablemente, los commodities ha bajado mucho en el último año, con una soja en Chicago que estaba en US$550 y US$600 por tonelada, y ahora está entre US$350 y US$370, y eso repercute en el retorno de los campos”, indicó.
Asimismo, acotó: “Entonces, por un lado, la posibilidad de unificar el dólar y sacar las retenciones juegan a favor de las expectativas. Pero, por otro lado, la merma de los commodities juega en contra, y eso a la larga se va a reflejar en el valor de los alquileres”.
Por su lado, Juan José Invernizzi, quien es propietario de una inmobiliaria rural en la provincia de Córdoba y trabaja en el norte y el centro del país, le dijo a TN que es un momento complicado para el agro por la sequía que persiste en muchas regiones. “El último fin de semana estuvimos en la provincia de Buenos Aires y asusta mirar las banquinas y ver que está todo seco. Hay zonas buenas y regulares, pero otras que están muy mal”.
Sobre las cifras que actualmente se están pactando las operaciones, comentó: “Una hectárea de campo buena, un suelo clase 3 por ejemplo en el centro y sur de Córdoba, se está pagando entre US$10.000 y US$11.000. Al norte de la provincia, entre US$7.000 y US$8.000. Mientras que los suelos clase 4 ya se valúan entre US$1000 y US$1500 menos por hectárea”.
En cuanto a los alquileres, salvo en los que tienen condición para producir maní que siempre se les agrega un plus, Invernizzi dijo que se calcula un quintal por cada US$1000 de valor de la hectárea.
“O sea que un campo de US$10.000, se alquila entre 10 y 11 quintales. Mientras que en localidades como Marco Juárez o Monte Maíz, se están pagando entre 18 y 20 quintales, pero son campos que cuestan entre US$18.000 y US$20.000 por hectárea porque son suelos extraordinarios, clase 1, y con un mejor régimen de lluvias. En definitiva, sigue habiendo demanda de arrendamientos, pero los márgenes son chicos. No son años fáciles”, concluyó.
